НДС 22% и складская недвижимость: где заканчивается нейтральность налога и начинаются кассовые риски

Строительство «с нуля» и проекты «под требования арендатора»

• Капитальные затраты. Подряды, материалы, инженерные системы, оборудование — почти всё облагается НДС. Рост ставки увеличивает входной НДС и потребность в оборотном капитале до момента вычетов/возмещения. На проектах с длительным циклом (12–24 месяца) это поднимает расходы финансирование и требования к резервам ликвидности.
• Затраты на подготовку помещений под арендатора. Полы, стеллажи, механизация, автоматизация, интеграции с системой управления складом — дорожают «по кассе». Если арендатор на упрощённой системе (без НДС), входной налог становится невозмещаемым элементом бюджета улучшений. Это стимулирует стандартизацию доработок и перенос части затрат на арендатора.
• Сроки окупаемости. При неизменной ставке капитализации расчётная эффективность проекта может сохраняться, но кассовый профиль ухудшается: выше пик потребности в деньгах и чувствительность к задержкам ввода и возврата НДС.

• Аренда и услуги. Повышение ставки НДС увеличивает начисления по аренде и эксплуатационным услугам (коммунальные, обслуживание объекта, охрана). Для плательщиков НДС это нейтрально по прибыли, но усиливает кассовый разрыв — больше средств «замораживается» до вычета.
• Арендаторы без НДС. Для компаний на упрощённой системе и части аутсорсинговых операторов НДС становится прямым расходом: растёт чистая стоимость владения складом. Возможные последствия: смещение спроса в сторону объектов классов B/C и площадок лёгкого промышленного назначения с более низкой ставкой аренды; ускорение перехода на кросс-докинг и краткосрочные договоры вместо длинных; рост чувствительности к «комплексной» ставке (аренда + эксплуатационные расходы) и к энергоэффективности здания.
• Индексация и договоры. В долгосрочных договорах с фиксированной ценой «с НДС» маржа владельца может сокращаться из-за изменения ставки и инфляции входных услуг. Потребуются налоговые оговорки и формульная индексация (на базе индекса потребительских цен, строительных и энергетических индексов), чтобы удержать баланс интересов сторон.

• Логистический аутсорсинг (третьи лица) и фулфилмент. Более высокая ставка НДС увеличивает кассовую нагрузку на тару, упаковку, расходные материалы и внутренние перемещения. Для операторов без НДС это прямой рост себестоимости и пересборка тарифов (отдельно «без НДС» и «с НДС» для разных клиентов).
• Автоматизация и материально-техническое обеспечение. Обслуживание стеллажей, конвейеров, штрихкодового оборудования, а также услуги по ИТ-подписке подорожают «по кассе». Вероятен сдвиг к сервисным моделям с равномерными платежами, чтобы сгладить пики нагрузки.

• Крупные арендаторы-плательщики НДС (ритейл, дистрибуция) адаптируются через управление ликвидностью. Малые и средние компании на упрощённой системе более уязвимы: часть перейдёт в меньшие блоки, разделит площади с аутсорсинговыми операторами или переедет в парки подешевле. Это повышает риск структурной вакансии в объектах класса А без гибкой нарезки.
• Запасы и оборот. При сочетании повышения НДС с дорогим кредитом и слабым потребительским спросом бизнес будет сокращать складские остатки и ускорять оборот, повышая требования к точности расчётного времени прибытия и к уровню сервиса по договору.

• Денежный поток. Для арендаторов-плательщиков НДС чистый операционный доход меняется слабо (налог «сквозной»), но растут риски кассовых задержек и издержки управления (учёт, ИТ, нормативное соответствие).
• Ставка капитализации. Если рынок увидит более высокие расходы на финансирование оборотного НДС и рост оттока арендаторов из числа МСП, инвесторы могут закладывать повышенную ставку доходности, особенно в регионах с высокой долей резидентов без НДС.
• Структура сделок. Вероятен рост сделок «продажа с обратной арендой» у арендаторов с высокой кассовой нагрузкой по НДС и распространение договоров с «арендной лестницей» (поэтапный рост ставки) для выравнивания нагрузки.