Рынок складской логистики в России продолжает трансформироваться под влиянием макроэкономических факторов, геополитических изменений и технологических сдвигов.
После периода перегрева 2021–2023 годов рынок входит в фазу переосмысления и структурного выравнивания. Главный вектор сегодня — устойчивость, адаптивность и максимальное соответствие бизнес-задачам арендаторов.
В этом обзоре рассмотрим текущую ситуацию в сегменте, отдельные особенности южного макрорегиона, ключевые драйверы спроса, а также спрогнозируем развитие рынка до конца 2025 года и на 2026 год.
В этом обзоре рассмотрим текущую ситуацию в сегменте, отдельные особенности южного макрорегиона, ключевые драйверы спроса, а также спрогнозируем развитие рынка до конца 2025 года и на 2026 год.
Общая ситуация: устойчивый спрос и точечное строительство
По данным отраслевых аналитиков, общий объем складской недвижимости в России в середине 2025 года достиг 64,6 млн кв. м, из которых около 51 % сосредоточены в Московском регионе. Впрочем, темпы ввода новых объектов замедлились, уступив место точечным проектам формата Build-to-Suit (BTS) — строительству под конкретного заказчика.
Спрос по-прежнему стабилен — его формируют e-commerce, крупные ритейлеры, логистические операторы и промышленные компании, выстраивающие устойчивые и гибкие цепи поставок.
При этом:
- средний уровень вакантности по стране — 3,2–4,5 %
- в ряде регионов (включая Юг) сохраняется острый дефицит площадей класса А
- растёт интерес к технологичным объектам с развитой инфраструктурой, возможностью мультимодальных операций и интеграцией с IT-системами
Ситуация на Юге России: активный рост, дефицит и инвестиционный потенциал
Южный макрорегион уверенно закрепляется как самостоятельный центр логистического развития. В условиях изменения транспортных потоков и усиления внешнеэкономических связей на южных рубежах России, растет значение Краснодарского края, Ростовской области, Ставрополья и Астраханского направления.
Краснодарский край:
- Совокупный объём складов — 1,66 млн кв. м
- В первом полугодии 2025 года введено 37 тыс. кв. м
- До конца года ожидается ввод ещё 195–210 тыс. кв. м, преимущественно класса А
- Вакантность на низком уровне — до 4 %
- Основные арендаторы: логистические операторы, ритейл, агроиндустрия, маркетплейсы
Ростовская область:
- Дефицит складских площадей сохраняется второй год подряд
- В фокусе — узлы на Батайском направлении, трассе М-4 и южном обходе Ростова
- Арендные ставки на dry storage достигают 10,5–11 тыс. руб./м²/год
- Практически весь новый ввод — по модели BTS или в составе промышленных парков- Дефицит складских площадей сохраняется второй год подряд
Астраханская область:
- Укрепляет статус ключевого узла МТК «Север – Юг»
- По итогам 2024 года грузооборот портов региона достиг 6 млн тонн — исторический максимум
- Ведется активная модернизация портовой и прилегающей складской инфраструктуры
Основные факторы, влияющие на рынок:
1. Рост требований к функциональности объектов
Универсальные «холодные коробки» уступают место складам с заранее встроенными возможностями: температурные режимы, антипылевые покрытия, возможность мультитемпературного зонирования, цифровые решения по управлению логистикой и безопасностью.
2. Финансовые ограничения и экономика девелопмента
Рост стоимости строительства и ставок по привлечённому капиталу делает нецелесообразным запуск спекулятивных объектов без якорного арендатора. Большинство новых проектов реализуется под конкретный запрос (BTS), либо как часть индустриальных кластеров с господдержкой.
3. Технологизация и «умные склады»
На первый план выходит IT-составляющая: WMS, телематика, интеграция с ЕАИС и ЭДО, предиктивная аналитика. Объекты без цифровой поддержки теряют привлекательность даже при локационных преимуществах.
4. Переориентация логистических потоков
Изменения в международных цепях стимулируют переосмысление логистики на южных и восточных направлениях. Это повышает значимость регионов, ранее не входивших в первую линейку логистического планирования.
Прогноз на конец 2025 и тренды 2026 года
До конца 2025 года:
- Возможный ввод новых площадей: до 1,2 млн кв. м в стране, до 850 тыс. кв. м на Юге
- Уровень вакантности сохранится в диапазоне 3,5–5,5 %
- Арендные ставки вырастут на 7–12 % в дефицитных локациях
В 2026 году:
- Продолжится миграция спроса в регионы — ЮФО, Поволжье, Урал
- Увеличится доля складов в составе многофункциональных логистических хабов
- Вырастет интерес к объектам со встроенными сервисами: кросс-докинг, холодная логистика, таможенная очистка, last-mile решения
- Девелоперы будут предлагать гибкие форматы аренды, включая короткие договоры, SPO-решения, совместные инвестиционные модели
Рынок складской логистики в России входит в стадию профессионализации. Девелоперы конкурируют уже не метражом, а качеством. Арендаторы выбирают не цену, а бизнес-функциональность.
Юг России — один из немногих регионов, где логистический спрос стабильно превышает предложение. Для компаний, выстраивающих устойчивые цепи поставок, именно южное направление становится ключевой точкой роста в среднесрочной перспективе.
Юг России — один из немногих регионов, где логистический спрос стабильно превышает предложение. Для компаний, выстраивающих устойчивые цепи поставок, именно южное направление становится ключевой точкой роста в среднесрочной перспективе.
