Рынок складской недвижимости России вошел в этап, когда прежние ориентиры стремительно теряют устойчивость.
Большой объем нового ввода, рост вакансии, снижение арендных ставок и более осторожное поведение бизнеса меняют саму логику выбора площадей: большое значение приобретают формат объекта, его делимость, транспортная схема, инженерная готовность и способность поддерживать конкретную операционную модель компании.
На флагманском южном мероприятии «Логистика Юга России. Склад — 2026» об этом рассказал Антон Мизунов, директор по развитию ГК «СКЛАДЫ РОССИИ».
В центре внимания — текущая ситуация на рынке индустриальной недвижимости в РФ, форматы, которые набирают значение, и практические требования к современному складскому проекту.
Складской рынок пережил заметное ускорение, за которым последовала закономерная перегруппировка.
В 2023–2024 годах ввод площадей составлял около 2 млн кв. м в год. В 2025 году этот показатель вырос примерно до 4 млн кв. м, и сопоставимый объем заявлен на 2026 год. Одновременно рынок столкнулся со сжатием спроса, ростом вакансии, включая скрытую, и ослаблением арендных ставок. В результате усилилась позиция арендатора: у компаний появилось больше пространства для выбора площадок и обсуждения коммерческих условий.
Особое значение этот разворот получил для 3PL-операторов.
На фоне высокой стоимости собственной складской инфраструктуры спрос на профессиональные логистические услуги получает дополнительную поддержку. Уже по итогам первого квартала фиксировался рост потребности в услугах 3PL на уровне 10–15%. Для этого сегмента рынок открыл редкое окно возможностей: выбор качественных объектов расширился, а фактор дефицита заметно ослаб.
Интерес инвесторов к складской недвижимости сохраняется, однако требования к новым проектам стали значительно жестче. Все большую роль получает строительство под конкретного клиента, под его техническое задание и под подтвержденную логистическую модель. Поэтому форматы BTS выходят на первый план. Одновременно рынок смещается в сторону меньших и более гибких блоков. Еще недавно стандартом считались крупные площади под одного арендатора и длинный контракт. Сейчас выше ценится способность объекта адаптироваться под меняющуюся структуру спроса и под несколько сценариев использования.
На этом фоне делимость склада становится одной из ключевых характеристик.
Для современного рынка важна возможность разбить крупный объем на функциональные блоки по 2,5–5 тыс. кв. м, обеспечить отдельные входы, мокрые точки, административно-бытовые помещения, зарядные зоны и понятную внутреннюю логистику. Ликвидность объекта все чаще определяется не общей площадью как таковой, а тем, насколько гибко эта площадь может быть приспособлена под разных пользователей и разные операционные сценарии.
Горизонт ближайших лет выглядит сдержанно и требует дисциплины в принятии решений. 2026 год рассматривается как период, в котором часть компаний продолжит оптимизацию процессов, а часть сосредоточится на вопросах выживания, консолидации и пересборки бизнеса. 2027 год связан с ожиданием стабилизации арендных ставок, постепенного освоения ранее введенных площадей и оживления новых проектов, главным образом под конкретных клиентов. Такая картина делает особенно востребованными точные, выверенные решения, основанные на реальной структуре спроса и устойчивой финансовой модели.
Параллельно развивается рынок ЗПИФов.
В 2023–2025 годах этот сегмент активно рос в Москве, Екатеринбурге и Краснодарском крае. В такую инвестиционную модель уже входят склады, объекты light industrial, технопарки и центры обработки данных. Число клиентов по стране оценивается примерно в 2,2 млн человек. Эта динамика показывает, что складская недвижимость укрепляет позиции и как операционный актив, и как самостоятельный инвестиционный инструмент.
Структура рынка заметно усложнилась.
Помимо классических складов класса А, все более значимыми становятся холодильные объекты, self storage, склады последней мили, darkstore, light industrial, многоуровневые здания, гибридные форматы, проекты под конкретного клиента и ЦОДы.
Этот набор отражает важную рыночную реальность: универсальная складская модель уступает место специализированным решениям, привязанным к конкретной цепочке поставки, типу товара и модели дистрибуции.
Главным драйвером этих изменений остается онлайн-торговля.
Именно она формирует спрос на городские склады, встроенные в ткань мегаполиса и способные работать в режиме высокой частоты поставок. Ключевыми становятся современные внутригородские комплексы, возможность внедрения автоматизации и роботизации, а также поддержка моделей доставки с минимальным временным лагом. Международная практика показывает, что логистические объекты давно становятся частью городской инфраструктуры в крупнейших агломерациях мира.
Для российского рынка здесь возникает особенно чувствительная проблема: качественных объектов внутри города и в зоне последней мили по-прежнему недостаточно.
Вывод промышленных территорий из оборота, давление жилой застройки и ограниченность городской земли сокращают предложение именно там, где бизнесу особенно важна близость к клиенту. В результате ценность внутригородской логистики продолжает расти, а вместе с ней усиливается интерес к форматам, способным работать в плотной городской среде.
С этим напрямую связан интерес к многоуровневым проектам. Для больших городов вертикальная логистика постепенно становится практическим ответом на дефицит земли. Такой формат требует более сложной инженерии, иной схемы движения транспорта и продуманной организации потоков, зато позволяет размещать складскую функцию там, где традиционная одноэтажная модель уже ограничена в развитии.
Отдельное внимание привлекает сегмент self storage. Его преимущества — быстрая окупаемость и сравнительно невысокий порог входа для инвестора. Рост этого формата тесно связан с массовым жилищным строительством и сокращением вспомогательных пространств в новых жилых проектах. По мере того, как жилье становится компактнее, рынок создает внешнюю инфраструктуру хранения, и в этой нише по-прежнему сохраняется значительный потенциал роста.
Склад в современной логике рассматривается как актив, напрямую связанный с финансовым результатом бизнеса. Отсюда и растущая востребованность кастомизированных проектов. Для компании важны не только стены, высота и количество ворот, но и точное соответствие объекта ее процессам: скорости обработки, товарной матрице, типу транспорта, технологии хранения и требованиям к внутреннему движению потоков. Чем точнее склад подстроен под операционную модель, тем выше его экономическая отдача.
Этот подход становится особенно актуальным на фоне выхода рынка из состояния дефицита. Компании получают возможность выбирать складскую инфраструктуру по набору реальных параметров: высоте, конфигурации, инженерии, транспортной схеме, делимости, перспективе роботизации и качеству внутренней логистики. Для рынка это важный сдвиг: склад все чаще воспринимается как инструмент операционной эффективности, а не как компромиссное решение, принятое из-за отсутствия альтернатив.
Инженерные и конструктивные детали в этой новой оптике приобретают особый вес.
Значение имеют решения, влияющие на надежность здания, устойчивость к нагрузкам, эксплуатационные расходы и запас прочности объекта. То, что раньше могло восприниматься как второстепенная техническая особенность, сегодня напрямую влияет на стоимость владения и на устойчивость работы склада в долгом цикле.
Одним из наиболее прикладных вопросов становится рампа. Современный склад оценивается уже не только по площади и высоте, но и по тому, насколько быстро он способен обслуживать разные типы транспорта. Для бизнеса критичны работа со среднетоннажными машинами, наличие уровней «0» и 1,2 м, защита от осадков, возможность параллельно обрабатывать разные потоки и поддерживать темп в B2B- и B2C-операциях. На этом уровне проектные решения напрямую влияют на скорость оборота и себестоимость складской логистики.
Вся текущая картина подводит к ясному выводу:
Складская недвижимость сегодня требует более точного и профессионального подхода, чем еще несколько лет назад. Решающими становятся формат, модульность, рампа, транспортная схема, высота, инженерия, внутренняя логистика, потенциал автоматизации и способность объекта поддерживать конкретную операционную модель компании.
Именно в этих деталях формируется реальная ценность склада как инфраструктуры, напрямую влияющей на устойчивость и эффективность бизнеса.
Складской рынок пережил заметное ускорение, за которым последовала закономерная перегруппировка.
В 2023–2024 годах ввод площадей составлял около 2 млн кв. м в год. В 2025 году этот показатель вырос примерно до 4 млн кв. м, и сопоставимый объем заявлен на 2026 год. Одновременно рынок столкнулся со сжатием спроса, ростом вакансии, включая скрытую, и ослаблением арендных ставок. В результате усилилась позиция арендатора: у компаний появилось больше пространства для выбора площадок и обсуждения коммерческих условий.
Особое значение этот разворот получил для 3PL-операторов.
На фоне высокой стоимости собственной складской инфраструктуры спрос на профессиональные логистические услуги получает дополнительную поддержку. Уже по итогам первого квартала фиксировался рост потребности в услугах 3PL на уровне 10–15%. Для этого сегмента рынок открыл редкое окно возможностей: выбор качественных объектов расширился, а фактор дефицита заметно ослаб.
Интерес инвесторов к складской недвижимости сохраняется, однако требования к новым проектам стали значительно жестче. Все большую роль получает строительство под конкретного клиента, под его техническое задание и под подтвержденную логистическую модель. Поэтому форматы BTS выходят на первый план. Одновременно рынок смещается в сторону меньших и более гибких блоков. Еще недавно стандартом считались крупные площади под одного арендатора и длинный контракт. Сейчас выше ценится способность объекта адаптироваться под меняющуюся структуру спроса и под несколько сценариев использования.
На этом фоне делимость склада становится одной из ключевых характеристик.
Для современного рынка важна возможность разбить крупный объем на функциональные блоки по 2,5–5 тыс. кв. м, обеспечить отдельные входы, мокрые точки, административно-бытовые помещения, зарядные зоны и понятную внутреннюю логистику. Ликвидность объекта все чаще определяется не общей площадью как таковой, а тем, насколько гибко эта площадь может быть приспособлена под разных пользователей и разные операционные сценарии.
Горизонт ближайших лет выглядит сдержанно и требует дисциплины в принятии решений. 2026 год рассматривается как период, в котором часть компаний продолжит оптимизацию процессов, а часть сосредоточится на вопросах выживания, консолидации и пересборки бизнеса. 2027 год связан с ожиданием стабилизации арендных ставок, постепенного освоения ранее введенных площадей и оживления новых проектов, главным образом под конкретных клиентов. Такая картина делает особенно востребованными точные, выверенные решения, основанные на реальной структуре спроса и устойчивой финансовой модели.
Параллельно развивается рынок ЗПИФов.
В 2023–2025 годах этот сегмент активно рос в Москве, Екатеринбурге и Краснодарском крае. В такую инвестиционную модель уже входят склады, объекты light industrial, технопарки и центры обработки данных. Число клиентов по стране оценивается примерно в 2,2 млн человек. Эта динамика показывает, что складская недвижимость укрепляет позиции и как операционный актив, и как самостоятельный инвестиционный инструмент.
Структура рынка заметно усложнилась.
Помимо классических складов класса А, все более значимыми становятся холодильные объекты, self storage, склады последней мили, darkstore, light industrial, многоуровневые здания, гибридные форматы, проекты под конкретного клиента и ЦОДы.
Этот набор отражает важную рыночную реальность: универсальная складская модель уступает место специализированным решениям, привязанным к конкретной цепочке поставки, типу товара и модели дистрибуции.
Главным драйвером этих изменений остается онлайн-торговля.
Именно она формирует спрос на городские склады, встроенные в ткань мегаполиса и способные работать в режиме высокой частоты поставок. Ключевыми становятся современные внутригородские комплексы, возможность внедрения автоматизации и роботизации, а также поддержка моделей доставки с минимальным временным лагом. Международная практика показывает, что логистические объекты давно становятся частью городской инфраструктуры в крупнейших агломерациях мира.
Для российского рынка здесь возникает особенно чувствительная проблема: качественных объектов внутри города и в зоне последней мили по-прежнему недостаточно.
Вывод промышленных территорий из оборота, давление жилой застройки и ограниченность городской земли сокращают предложение именно там, где бизнесу особенно важна близость к клиенту. В результате ценность внутригородской логистики продолжает расти, а вместе с ней усиливается интерес к форматам, способным работать в плотной городской среде.
С этим напрямую связан интерес к многоуровневым проектам. Для больших городов вертикальная логистика постепенно становится практическим ответом на дефицит земли. Такой формат требует более сложной инженерии, иной схемы движения транспорта и продуманной организации потоков, зато позволяет размещать складскую функцию там, где традиционная одноэтажная модель уже ограничена в развитии.
Отдельное внимание привлекает сегмент self storage. Его преимущества — быстрая окупаемость и сравнительно невысокий порог входа для инвестора. Рост этого формата тесно связан с массовым жилищным строительством и сокращением вспомогательных пространств в новых жилых проектах. По мере того, как жилье становится компактнее, рынок создает внешнюю инфраструктуру хранения, и в этой нише по-прежнему сохраняется значительный потенциал роста.
Склад в современной логике рассматривается как актив, напрямую связанный с финансовым результатом бизнеса. Отсюда и растущая востребованность кастомизированных проектов. Для компании важны не только стены, высота и количество ворот, но и точное соответствие объекта ее процессам: скорости обработки, товарной матрице, типу транспорта, технологии хранения и требованиям к внутреннему движению потоков. Чем точнее склад подстроен под операционную модель, тем выше его экономическая отдача.
Этот подход становится особенно актуальным на фоне выхода рынка из состояния дефицита. Компании получают возможность выбирать складскую инфраструктуру по набору реальных параметров: высоте, конфигурации, инженерии, транспортной схеме, делимости, перспективе роботизации и качеству внутренней логистики. Для рынка это важный сдвиг: склад все чаще воспринимается как инструмент операционной эффективности, а не как компромиссное решение, принятое из-за отсутствия альтернатив.
Инженерные и конструктивные детали в этой новой оптике приобретают особый вес.
Значение имеют решения, влияющие на надежность здания, устойчивость к нагрузкам, эксплуатационные расходы и запас прочности объекта. То, что раньше могло восприниматься как второстепенная техническая особенность, сегодня напрямую влияет на стоимость владения и на устойчивость работы склада в долгом цикле.
Одним из наиболее прикладных вопросов становится рампа. Современный склад оценивается уже не только по площади и высоте, но и по тому, насколько быстро он способен обслуживать разные типы транспорта. Для бизнеса критичны работа со среднетоннажными машинами, наличие уровней «0» и 1,2 м, защита от осадков, возможность параллельно обрабатывать разные потоки и поддерживать темп в B2B- и B2C-операциях. На этом уровне проектные решения напрямую влияют на скорость оборота и себестоимость складской логистики.
Вся текущая картина подводит к ясному выводу:
Складская недвижимость сегодня требует более точного и профессионального подхода, чем еще несколько лет назад. Решающими становятся формат, модульность, рампа, транспортная схема, высота, инженерия, внутренняя логистика, потенциал автоматизации и способность объекта поддерживать конкретную операционную модель компании.
Именно в этих деталях формируется реальная ценность склада как инфраструктуры, напрямую влияющей на устойчивость и эффективность бизнеса.
